Ðề: Kế toán bán căn hộ trong công ty bất động sản
TÀI KHOẢN 217: BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản (BĐS) đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá.
Bất động sản đầu tư: Là BĐS, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thủ tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
a. Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
b. Bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường.
ẠCH TOÁN TÀI KHOẢN NÀY CẦN TÔN TRỌNG
MỘT SỐ QUY ĐỊNH SAU
1. Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị BĐS đủ tiêu chuần ghi nhận là BĐS đầu tư. Không phản ánh vào tài khoản này giá trị BĐS mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần BĐS chủ sở hữu sử dụng, BĐS trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng BĐS đầu tư.
Một BĐS đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau:
a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và
b) Nguyên giá của BĐS đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
2. BĐS đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này theo nguyên giá. Nguyên giá của BĐS đầu tư: Là toàn bộ các chi phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được BĐS đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐS đầu tư đó.
a) Tuỳ thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của BĐS đầu tư được xác định như sau:
- Nguyên giá của BĐS đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: Phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác,. . .
- Trường hợp mua BĐS đầu tư thanh thoán hteo phương thức trả chậm, nguyên giá của BĐS đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá BĐS đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán sổ 16 “Chi phí đi vay”;
- Nguyên giá của BĐS đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của BĐS đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;
- Trường hợp BĐS thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là BĐS đầu tư thì nguyên giá của BĐS đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”.
b) Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của BĐS đầu tư:
- Chi phi phát sinh ban đầu (Trừ truờng hợp các chi phí này là cần thiết để đưa BĐS đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);
- Các chi phí khi mới đưa BĐS đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi BĐS đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Các chi phí không bình thường về nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐS đầu tư.
3. Các chi pí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải đuợc ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì đươc ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư.
4. Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐS đầu tư. Khấu hao BĐS đầu tư được ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ. Doanh nghiệp có thể dựa vào các BĐS chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao BĐS đầu tư.
5. Đối với những BĐS đầu tư được mua vào nhưng phải tiến hành dây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị BĐS, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản dỡ dang”. Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá BĐS đầu tư hoàn thành để kết vào TK 217 “BĐS đầu tư”.
6. Việc chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu tư hoặc từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
a. BĐS đầu tư chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
b. BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán;
c. BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐS đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó và khi bên khác thuê hoạt động;
d. Hàng tồn kho chuyển thành BĐS đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
e. BĐS xây dựng chuyển thành BĐS đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình”).
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐS đầu tư với BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS trong việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài chính.
7. Khi một doanh nghiệp quyết định bán một BĐS đầu tư mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐS đầu tư trên TK 217 “BĐS đầu tư” cho đến khi BĐS đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
8. Doanh thu từ việc bán BĐS đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (Giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế).
Trường hợp bán theo phương thức trả chậm, thì doanh thu được xác định ban đầu theo giá bán trả tiền ngay (Giá bán chưa có thuế GTGT đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền thanh toán và giá bán trả tiền ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”.
9. Ghi giảm BĐS đầu tư trong các trường hợp sau:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng từ BĐS đầu tư sang hàng tồn kho hoặc BĐS chủ sở hữu sử dụng;
- Bán BĐS đầu tư;
- Thanh lý BĐS đầu tư;
- Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐS đầu tư cho ngươi cho thuê.
10. BĐS đầu tư được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng ghi BĐS đầu tư trong “Sổ theo dõi BĐS đầu tư” tương tự như TSCĐ.
PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN KẾ TOÁN
MỘT SỐ NGHIỆP VỤ KINH TẾ CHỦ YẾU
1. Hạch toán các nghiệp vụ mua BĐS đầu tư theo phương thức trả tiền ngay:
- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 331,. . .
- Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112, 331,. . .
2. Hạch toán nghiệp vụ mua BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm:
2.1. Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuê GTGT đầu vào)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
2.2. Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuê GTGT đầu vào)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
2.3. Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí cho người bán.
2.4. Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn - Nếu có)
Có các TK 111, 112,. . .
3. Trường hợp BĐS đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:
3.1. Khi phát sinh chi phí xây dựng BĐS đầu tư, căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên quan, kế toán tập hợp chi phí vào bên Nợ TK 241 “XDCB dỡ dang” (Tương tự như xây dựng TSCĐ hữu hình, xem giải thích Tài khoản 211 “TSCĐ hữu hình”).
3.2. Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐS đầu tư, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có TK 241 - XDCB dỡ dang.
4. Khi chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 - TSCĐ vô hình.
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ TK 2141, hoặc 2143
Có TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư.
5. Khi chuyển hàng tồn kho thành BĐS đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá BĐS).
6. Khi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐS đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112, 315, 342,. . .
(Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận Hoá đơn thuê tài cính được thực hiện theo quy định tại Tài khoản 212 “TSCĐ thuê tài chính”).
7. Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐS đầu tư, nếu thoả mãn các điều kiện được vốn hoá hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐS đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư:
7.1. Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (Năng cấp, cải tạo BĐS đầu tư) thực tế phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dỡ dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 152, 331,. . .
7.2 Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,. . . BĐS đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có TK 214 - XDCB dỡ dang.
8. Khi hết hạn thuê tài chinh:
8.1. Nếu trả lại BĐS đầu tư thuê tài chính đang phân loại là BĐS đầu tư, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và giá trị hao mòn luỹ kế)
Có TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá).
8.2. Nếu mua lại BĐS đầu tư thuê tài chính đang phân loại là BĐS đầu tư để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư số tiền phải trả thêm, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112,. . .
8.3. Nếu mua lại BĐS đầu tư thuê tài chính đang phân loại là BĐS đầu tư để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành BĐS chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình
Có TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm).
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư
Có TK 2141 hoặc 2143.
9. Kế toán bán, thanh lý BĐS đầu tư:
9.1. Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý BĐS đầu tư:
- Đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư) (Giá bán, thanh lý chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (33311).
- Đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư) (Tổng giá thanh toán).
9.2. Kế toán ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư đã được bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147 - Hao mòn BĐS đầu tư)
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư).
10. Kế toán chuyển BĐS đầu tư thành hàng tồn kho hoặc thành BĐS chủ sở hữu sử dụng:
10.1. Trường hợp BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
- Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán, kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐS đầu tư vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:
Nợ TK 156 - Hàng hoá (TK 1567 - Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147) (Số hao mòn luỹ kế)
Có TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá).
- Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:
Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dỡ dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331, . . .
- Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí tăng giá gốc hàng hoá BĐS chờ bán, ghi:
Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567)
Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dỡ dang.
10.2. Trường hợp chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ các TK 211, 213
Có TK 217 - BĐS đầu tư.
Đồng thời, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư
Có các TK 2141, 2143.
