Việc doanh nghiệp khai thay và nộp thuế cho cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản đang trở nên phổ biến, đặc biệt là khi các quy định về thuế ngày càng được quản lý chặt chẽ. Tuy nhiên, quy trình này không phải lúc nào cũng đơn giản, và những nhầm lẫn có thể xảy ra nếu doanh nghiệp không nắm vững các quy định pháp luật liên quan. Bài viết này sẽ phân tích những điểm dễ nhầm lẫn mà doanh nghiệp có thể gặp phải khi thực hiện khai và nộp thuế thay cho cá nhân theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC và các văn bản pháp luật liên quan.
Nhầm lẫn về ngưỡng thu nhập 100 triệu đồng/năm
Theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp 2 loại thuế cho Nhà nước là Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và Thuế giá trị gia tăng (GTGT).
Căn cứ quy định tại Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì cá nhân có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN.
Tuy nhiên, một sai lầm phổ biến là doanh nghiệp không xác định đúng ngưỡng thu nhập này. Doanh thu phải được cá nhân có tài sản cho thuê ước tính trên tổng thu nhập từ tất cả các hợp đồng cho thuê trong năm dương lịch. Nếu cá nhân có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định pháp luật.
Theo hướng dẫn từ Bộ Tài Chính:
"Trường hợp trong năm cá nhân phát sinh doanh thu từ nhiều nơi, cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì có thể uỷ quyền theo quy định của pháp luật để doanh nghiệp khai thay, nộp thay đối với hợp đồng cho thuê từ 100 triệu/năm trở xuống tại đơn vị."
Điều này đồng nghĩa rằng khi doanh nghiệp ký hợp đồng thuê tài sản với cá nhân, mặc dù giá trị hợp đồng trong năm có thể thấp hơn ngưỡng 100 triệu đồng, nhưng nếu cá nhân đó có tổng thu nhập từ các tài sản khác vượt quá 100 triệu đồng trong năm, doanh nghiệp vẫn phải thực hiện kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân nếu hợp đồng có thỏa thuận về việc khai và nộp thuế thay.
Thiếu thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm khai và nộp thuế thay
Trong quá trình doanh nghiệp thuê tài sản từ cá nhân, điều khoản hợp đồng về trách nhiệm khai báo và nộp thuế thay phải được quy định một cách rõ ràng và chi tiết. Việc không xác định chính xác doanh thu thực tế hoặc không thực hiện ủy quyền đúng cách có thể dẫn đến việc kê khai thuế không chính xác. Điều này không chỉ làm ảnh hưởng đến tính tuân thủ pháp luật mà còn gây rủi ro trong việc bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp.
Ngoài ra Cá nhân kinh doanh cho thuê nhà cần lưu ý thêm các vấn đề sau đây:
- Cá nhân cho thuê nhà khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch.
Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
- Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê nhà và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN.
Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
- Trường hợp bên thuê nhà trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê nhà khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.
Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê nhà dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
Nhầm lẫn về ngưỡng thu nhập 100 triệu đồng/năm
Theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp 2 loại thuế cho Nhà nước là Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và Thuế giá trị gia tăng (GTGT).
Căn cứ quy định tại Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì cá nhân có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN.
Tuy nhiên, một sai lầm phổ biến là doanh nghiệp không xác định đúng ngưỡng thu nhập này. Doanh thu phải được cá nhân có tài sản cho thuê ước tính trên tổng thu nhập từ tất cả các hợp đồng cho thuê trong năm dương lịch. Nếu cá nhân có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định pháp luật.
Theo hướng dẫn từ Bộ Tài Chính:
"Trường hợp trong năm cá nhân phát sinh doanh thu từ nhiều nơi, cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì có thể uỷ quyền theo quy định của pháp luật để doanh nghiệp khai thay, nộp thay đối với hợp đồng cho thuê từ 100 triệu/năm trở xuống tại đơn vị."
Điều này đồng nghĩa rằng khi doanh nghiệp ký hợp đồng thuê tài sản với cá nhân, mặc dù giá trị hợp đồng trong năm có thể thấp hơn ngưỡng 100 triệu đồng, nhưng nếu cá nhân đó có tổng thu nhập từ các tài sản khác vượt quá 100 triệu đồng trong năm, doanh nghiệp vẫn phải thực hiện kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân nếu hợp đồng có thỏa thuận về việc khai và nộp thuế thay.
Thiếu thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm khai và nộp thuế thay
Trong quá trình doanh nghiệp thuê tài sản từ cá nhân, điều khoản hợp đồng về trách nhiệm khai báo và nộp thuế thay phải được quy định một cách rõ ràng và chi tiết. Việc không xác định chính xác doanh thu thực tế hoặc không thực hiện ủy quyền đúng cách có thể dẫn đến việc kê khai thuế không chính xác. Điều này không chỉ làm ảnh hưởng đến tính tuân thủ pháp luật mà còn gây rủi ro trong việc bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp.
Ngoài ra Cá nhân kinh doanh cho thuê nhà cần lưu ý thêm các vấn đề sau đây:
- Cá nhân cho thuê nhà khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch.
Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
- Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê nhà và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN.
Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
- Trường hợp bên thuê nhà trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê nhà khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.
Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê nhà dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
