Thuế GTGT và khấu hao khi mua nhà của cá nhân làm văn phòng công ty

[Thu Thao Tran]

Khi mua nhà, thuế VAT có được khấu trừ không?
Giá trị tài sản làm tài sản khấu hao dần được tính ra sao?​

​

A. Các khoản phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất bao gồm:
1 - Thuế thu nhập cá nhân
2 - Lệ phí trước bạ
3 - Lệ phí địa chính
4 - Lệ phí công chứng

1 - Thuế thu nhập cá nhân
“Điều 22. Thuế suất

• • Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế

​

• • Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.”

Trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được miễn thuế.

2 - Lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị nhà, đất.
Tiền nộp = (Diện tích đất) X (Giá đất) X (lệ phí)
-Diện tích đất được tính bằng m2.
-Giá đất để tính tiền sử dụng đất do UBND tỉnh, Thành phố quy định, ở TPHCM áp dụng theo bảng giá đất hiện hành.

3 - Lệ phí địa chính là: Đối với các phường thuộc quận, thị xã: 15.000 đồng/trường hợp;
4 - Lệ phí công chứng: Căn cứ theo điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP

Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch thì lệ phí chứng thực đối với hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất (tính trên giá trị tài sản) được quy định như sau: Giá trị tài sản từ từ trên 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng là 500.000 vnđ/ trường hợp.

B. Về thuế GTGT và khấu hao:
1. Cơ sở pháp lý

• Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật thuế GTGT quy định về nguyên tắc khấu trừ thuế GTGT đầu vào.
• Thông tư 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định
• Thông tư 26/2015/TT-BTC Hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng và quản lý thuế tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 2 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ.

2. Nội dung
Thứ nhất, Công ty có được khấu trừ thuế VAT khi mua nhà không?

• Trường hợp mua nhà của cá nhân:

Tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế GTGT bán tài sản thì không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT. Vì vậy cá nhân bán nhà cho công ty không có hóa đơn, chỉ lập bảng kê 01/TNDN ban hành kèm theo TT78/2014/TT-BTC. Công ty không có thuế GTGT đầu vào.

• Trường hợp mua nhà của cá nhân, tổ chức kinh doanh:

Thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ dùng cho sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT được khấu trừ toàn bộ.

Khi công ty muốn chuyển nhượng bất động sản trên:
Giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Trên hợp đồng mua nhà phải tách được giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất.
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Tham khảo bảng giá đất thành phố Hồ Chí Minh 2015 -2019
http://www.qhkt.hochiminhcity.gov.v...e=/tintuc&Category=Bản+tin&ItemID=4051&Mode=1

Tham khảo bảng giá đất thành phố Hà Nội 2015 - 2019
http://www.tnmtnd.hanoi.gov.vn/inde...nload&view=category&id=28:nam-2015&Itemid=200

Thứ hai, tính khấu hao tài sản cố định
Căn cứ vào mục đích sử dụng của tài sản cố định thì Điều 6 Thông tư 45/2013 của Bộ tài chính đã phân thành các loại tài sản cố định như sau:

"1. Tài sản cố định dùng cho mục đích kinh doanh là những tài sản cố định do doanh nghiệp quản lý, sử dụng cho các mục đích kinh doanh của doanh nghiệp.

Trong trường hợp của bạn thì, nhà mà công ty mua để làm văn phòng sẽ được xếp vào Loại 1 nhà cửa, vật kiến trúc.

Để ghi nhận TSCĐ là nhà cửa, vật kiến trúc do mua sắm thì phải có hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng mua (giá mua phải phù hợp giá thị trường, tương đương với giá do UBND tỉnh, thành phố quy định, tốt nhất là thuê thẩm định gía để xác định nguyên giá);
+ Hóa đơn GTGT (hoặc bảng kê 01/TNDN)
+ Giấy tờ quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cửa, vật kiến trúc đứng tên của Công ty (nếu là DNTN thì có hể đứng tên chủ doanh nghiệp)

• Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

• Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Áp dụng khoản 1 Điều 10 của Thông tư 45/2013/TT-BTC cụ thể thì công ty của bạn phải căn cứ vào khung thời gian trích khấu hao tài sản cố định quy định tại Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư này để xác định thời gian trích khấu hao của tài sản cố định.

Theo phụ lục 1 thì nhà cửa, vật kiến trúc thì nhà cửa, vật kiên cố sẽ có thời gian khấu hao tối thiểu là 25 và tối đa là 50 năm.

Nguồn: Thu Thảo Trần - DKT