Bài viết sau tổng hợp các thay đổi về quy định của luật thuế, thông tư 20o/2014/TT-BTC đối với doanh nghiệp bất động sản. Các nghiệp vụ kinh tế phát sinh, bản chất nghiệp vụ và chi tiết cách hạch toán.
Phần 1: Ghi nhận doanh thu chuyển nhượng BĐS dưới góc nhìn của Thuế và kế toán
Theo quy định của thông tư 200/2014/TT-BTC
Nếu trước đây, doanh nghiệp đã ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ, trong trường hợp công trình chưa hoàn thành trước thời điểm Thông tư 200 có hiệu lực thì phải sửa chữa sai sót đã ghi nhận doanh thu và điều chỉnh hồi tố BCTC.
Thông tư 200 có những nét tương đồng với chuẩn mực kế toán số 14 khi quy định Doanh thu bán hàng được ghi nhận khi đồng thời thỏa mãn tất cả 05 điều kiện sau:
Khi Thông tư 200 ra đời, những doanh nghiệp hạch toán doanh thu theo tiến độ thu tiền sẽ bị điều chỉnh hồi tố. Còn những doanh nghiệp đã áp dụng cách hạch toán doanh thu theo quy định tại chuẩn mực kế toán số 14 thì không.
Theo quy định của luật thuế
+ Về thời điểm ghi nhận doanh thu
Theo hướng dẫn tại điều 78 thông tư 200/2014/TT-BTC áp dụng cho kỳ kế toán 2015 có hướng dẫn về quy định doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:
- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:
Theo hướng dẫn tại thông tư 39/2014/TT-BTC về thời điểm lập hóa đơn đối với công trình xây dựng hoặc từng hạng mục xây dựng hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 16 thông tư 39/2014/TT-BTC như sau:
" Điều 16. Lập hóa đơn
Trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền."
Phần 2: Hạch toán các nghiệp vụ kinh tế phát sinh theo thông tư 200
1. Tài khoản dùng để hạch toán
Điều 39. Tài khoản 217 - Bất động sản đầu tư thông tư 200
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư (BĐSĐT) của doanh nghiệp theo nguyên giá, được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng tương tự như TSCĐ. BĐSĐT gồm: Quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
- Bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường.
Bên Nợ: Nguyên giá BĐSĐT tăng trong kỳ.
Bên Có: Nguyên giá BĐSĐT giảm trong kỳ.
Số dư bên Nợ: Nguyên giá BĐSĐT hiện có.
2. Nguyên tắc kế toán doanh nghiệp BĐS
2.1 Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị BĐSĐT đủ tiêu chuẩn ghi nhận là BĐSĐT. Không phản ánh vào tài khoản này giá trị bất động sản mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng BĐSĐT.
Bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và
- Nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy.
2.2 Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này theo nguyên giá. Nguyên giá của BĐSĐT là toàn bộ các chi phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được BĐSĐT tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐSĐT đó.
- Tuỳ thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của BĐSĐT được xác định:
2.4 Trong quá trình cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐSĐT và ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ (kể cả trong thời gian ngừng cho thuê). Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao của BĐSĐT.
2.6 Đối với những BĐSĐT được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị bất động sản, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản dở dang”. Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá BĐSĐT hoàn thành để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư”.
2.7 Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành BĐSĐT hoặc từ BĐSĐT sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
2.8 Khi doanh nghiệp quyết định bán một BĐSĐT mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐSĐT trên TK 217 "Bất động sản đầu tư" cho đến khi BĐSĐT đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
2.9 Doanh thu từ việc bán BĐSĐT được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Trường hợp bán theo phương thức trả chậm, thì doanh thu được xác định ban đầu theo giá bán trả tiền ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả tiền ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện.
2.10 Ghi giảm BĐSĐT trong các trường hợp:
3.1. Khi mua Bất động sản đầu tư:
a) Trường hợp mua trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112.
Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.
b) Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm:
- Ghi nhận BĐSĐT được mua, nếu thuế GTGT đầu vào được pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước (phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.
- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí trả trước.
- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính (phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn - Nếu có)
Có các TK 111, 112,…
3.2. Trường hợp BĐS đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:
Có TK 241 - XDCB dở dang.
3.3. Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
a) Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 - TSCĐ vô hình.
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ các TK 2141, 2143
Có TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (nếu BĐSĐT để cho thuê)
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư(nếu BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá).
b) Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 1557, 1567.
Nếu BĐSĐT dùng để cho thuê, kế toán tiến hành trích khấu hao theo quy định. Nếu nắm giữ chờ tăng giá, kế toán không trích khấu hao mà xác định số giảm giá trị của BĐSĐT. Nếu số tổn thất do giảm giá trị được xác định tin cậy, kế toán ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán và ghi giảm nguyên giá BĐSĐT.
3.4. Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐSĐT:
a) Căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112, 3412.
(Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận Hoá đơn thuê tài chính được thực hiện theo quy định tại tài khoản 212 “TSCĐ thuê tài chính”).
b) Khi hết hạn thuê tài sản tài chính
- Nếu trả lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và giá trị hao mòn luỹ kế)
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá).
- Nếu mua lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá BĐSĐT số tiền phải trả thêm, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112,…
- Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112 (số tiền phải trả thêm).
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT
Có các TK 2141, 2143.
3.5. Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT, nếu thoả mãn các điều kiện được vốn hoá hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐSĐT tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT:
- Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo BĐSĐT) thực tế phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 152, 331,...
- Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,... BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 241 - XDCB dở dang.
3.6. Kế toán bán, thanh lý BĐSĐT
a) Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý BĐSĐT:
- Trường hợp tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (tổng giá thanh toán)
Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117) (giá bán thanh lý chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (33311).
- Trường hợp không tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, doanh thu bao gồm cả thuế GTGT đầu ra phải nộp. Định kỳ, kế toán xác định số thuế GTGT phải nộp và ghi giảm doanh thu, ghi:
Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
b) Kế toán ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147 - Hao mòn BĐS đầu tư – nếu có)
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá của BĐS đầu tư).
3.7. Kế toán cho thuê Bất động sản đầu tư
a) Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê Bất động sản đầu tư:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 511 - Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (5117).
b) Ghi nhận giá vốn Bất động sản đầu tư cho thuê
- Trường hợp đã tập hợp đủ giá vốn Bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán
Có TK 214 - Giá trị hao mòn lũy kế (2147)
Có các TK 111, 112, 331...
- Trường hợp chưa tập hợp đủ giá vốn của Bất động sản đầu tư do một phần dự án chưa hoàn thành (cho thuê cuốn chiếu), kế toán phải ước tính giá vốn cho thuê tương tự như phương pháp ước tính giá vốn khi bán thành phẩm bất động sản.
3.8. Kế toán chuyển BĐSĐT thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng:
a) Trường hợp BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
- Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐSĐT vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:
Nợ TK 156 - Hàng hoá (TK 1567 - Giá trị còn lại của BĐSĐT)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147) (số hao mòn luỹ kế - nếu có)
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá).
- Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:
Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…
- Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi:
Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567)
Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang.
b) Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ các TK 211, 213
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư.
Đồng thời, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (nếu có)
Có các TK 2141, 2143.
3.9. Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán không trích khấu hao mà thực hiện xác định tổn thất do giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá của hàng hóa bất động sản). Nếu khoản tổn thất được xác định đáng tin cậy, ghi:
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư.
Nguồn: Dân Kế Toán tổng hợp
Tài liệu tham khảo:
Phần 1: Ghi nhận doanh thu chuyển nhượng BĐS dưới góc nhìn của Thuế và kế toán
Theo quy định của thông tư 200/2014/TT-BTC
Nếu trước đây, doanh nghiệp đã ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ, trong trường hợp công trình chưa hoàn thành trước thời điểm Thông tư 200 có hiệu lực thì phải sửa chữa sai sót đã ghi nhận doanh thu và điều chỉnh hồi tố BCTC.
Thông tư 200 có những nét tương đồng với chuẩn mực kế toán số 14 khi quy định Doanh thu bán hàng được ghi nhận khi đồng thời thỏa mãn tất cả 05 điều kiện sau:
- Doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua;
- Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu hàng hóa hoặc quyền kiểm soát hàng hóa;
- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
- Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng;
- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng.
Khi Thông tư 200 ra đời, những doanh nghiệp hạch toán doanh thu theo tiến độ thu tiền sẽ bị điều chỉnh hồi tố. Còn những doanh nghiệp đã áp dụng cách hạch toán doanh thu theo quy định tại chuẩn mực kế toán số 14 thì không.
Theo quy định của luật thuế
+ Về thời điểm ghi nhận doanh thu
Theo hướng dẫn tại điều 78 thông tư 200/2014/TT-BTC áp dụng cho kỳ kế toán 2015 có hướng dẫn về quy định doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:
- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:
- Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.
- Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.
Theo hướng dẫn tại thông tư 39/2014/TT-BTC về thời điểm lập hóa đơn đối với công trình xây dựng hoặc từng hạng mục xây dựng hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 16 thông tư 39/2014/TT-BTC như sau:
" Điều 16. Lập hóa đơn
Trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền."
Phần 2: Hạch toán các nghiệp vụ kinh tế phát sinh theo thông tư 200
1. Tài khoản dùng để hạch toán
Điều 39. Tài khoản 217 - Bất động sản đầu tư thông tư 200
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư (BĐSĐT) của doanh nghiệp theo nguyên giá, được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng tương tự như TSCĐ. BĐSĐT gồm: Quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
- Bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường.
Bên Nợ: Nguyên giá BĐSĐT tăng trong kỳ.
Bên Có: Nguyên giá BĐSĐT giảm trong kỳ.
Số dư bên Nợ: Nguyên giá BĐSĐT hiện có.
2. Nguyên tắc kế toán doanh nghiệp BĐS
2.1 Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị BĐSĐT đủ tiêu chuẩn ghi nhận là BĐSĐT. Không phản ánh vào tài khoản này giá trị bất động sản mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng BĐSĐT.
Bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và
- Nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy.
2.2 Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này theo nguyên giá. Nguyên giá của BĐSĐT là toàn bộ các chi phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được BĐSĐT tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐSĐT đó.
- Tuỳ thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của BĐSĐT được xác định:
- Nguyên giá của BĐSĐT được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: Phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác,...
- Trường hợp mua BĐSĐT thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của BĐS đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá BĐSĐT theo quy định của Chuẩn mực kế toán "Chi phí đi vay";
- Nguyên giá của BĐSĐT tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của BĐSĐT tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;
- Trường hợp bất đọng sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là BĐSĐT thì nguyên giá của BĐSĐT đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán “Thuê tài sản”.
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa BĐSĐT vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);
- Các chi phí khi mới đưa BĐSĐT vào hoạt động lần đầu trước khi BĐSĐT đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Các chi phí không bình thường về nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐSĐT.
2.4 Trong quá trình cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐSĐT và ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ (kể cả trong thời gian ngừng cho thuê). Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian trích khấu hao và xác định phương pháp khấu hao của BĐSĐT.
- Trường hợp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu đối với toàn bộ số tiền nhận trước từ việc cho thuê BĐSĐT, kế toán phải ước tính đầy đủ giá vốn tương ứng với doanh thu được ghi nhận (bao gồm cả số khấu hao được tính trước).
- Giá vốn của BĐSĐT cho thuê bao gồm: Chi phí khấu hao BĐSĐT và các chi phí liên quan trực tiếp khác tới việc cho thuê, như: Chi phí dịch vụ mua ngoài, chi phí tiền lương nhân viên trực tiếp quản lý bất động sản cho thuê, chi phí khấu hao các công trình phụ trợ phục vụ việc cho thuê BĐSĐT.
2.6 Đối với những BĐSĐT được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị bất động sản, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản dở dang”. Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá BĐSĐT hoàn thành để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư”.
2.7 Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành BĐSĐT hoặc từ BĐSĐT sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
- BĐSĐT chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
- BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán;
- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐSĐT khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó và khi bên khác thuê hoạt động;
- Hàng tồn kho chuyển thành BĐSĐT khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
- Bất động sản xây dựng chuyển thành BĐSĐT khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán “Tài sản cố định hữu hình”).
2.8 Khi doanh nghiệp quyết định bán một BĐSĐT mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐSĐT trên TK 217 "Bất động sản đầu tư" cho đến khi BĐSĐT đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
2.9 Doanh thu từ việc bán BĐSĐT được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Trường hợp bán theo phương thức trả chậm, thì doanh thu được xác định ban đầu theo giá bán trả tiền ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả tiền ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện.
2.10 Ghi giảm BĐSĐT trong các trường hợp:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng từ BĐSĐT sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng;
- Bán, thanh lý BĐSĐT;
- Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐSĐT cho người cho thuê.
3.1. Khi mua Bất động sản đầu tư:
a) Trường hợp mua trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112.
Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.
b) Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm:
- Ghi nhận BĐSĐT được mua, nếu thuế GTGT đầu vào được pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước (phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.
- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí trả trước.
- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán
Có TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chính (phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn - Nếu có)
Có các TK 111, 112,…
3.2. Trường hợp BĐS đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:
- Khi phát sinh chi phí xây dựng BĐSĐT, căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên quan, kế toán tập hợp chi phí vào bên Nợ TK 241 “XDCB dở dang” (tương tự như xây dựng TSCĐ hữu hình, xem giải thích tài khoản 211 “TSCĐ hữu hình”).
- Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐS đầu tư, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:
Có TK 241 - XDCB dở dang.
3.3. Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
a) Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 - TSCĐ vô hình.
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ các TK 2141, 2143
Có TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (nếu BĐSĐT để cho thuê)
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư(nếu BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá).
b) Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 1557, 1567.
Nếu BĐSĐT dùng để cho thuê, kế toán tiến hành trích khấu hao theo quy định. Nếu nắm giữ chờ tăng giá, kế toán không trích khấu hao mà xác định số giảm giá trị của BĐSĐT. Nếu số tổn thất do giảm giá trị được xác định tin cậy, kế toán ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán và ghi giảm nguyên giá BĐSĐT.
3.4. Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐSĐT:
a) Căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112, 3412.
(Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận Hoá đơn thuê tài chính được thực hiện theo quy định tại tài khoản 212 “TSCĐ thuê tài chính”).
b) Khi hết hạn thuê tài sản tài chính
- Nếu trả lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và giá trị hao mòn luỹ kế)
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá).
- Nếu mua lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá BĐSĐT số tiền phải trả thêm, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112,…
- Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112 (số tiền phải trả thêm).
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT
Có các TK 2141, 2143.
3.5. Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT, nếu thoả mãn các điều kiện được vốn hoá hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐSĐT tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT:
- Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo BĐSĐT) thực tế phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 152, 331,...
- Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,... BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư
Có TK 241 - XDCB dở dang.
3.6. Kế toán bán, thanh lý BĐSĐT
a) Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý BĐSĐT:
- Trường hợp tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (tổng giá thanh toán)
Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117) (giá bán thanh lý chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (33311).
- Trường hợp không tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, doanh thu bao gồm cả thuế GTGT đầu ra phải nộp. Định kỳ, kế toán xác định số thuế GTGT phải nộp và ghi giảm doanh thu, ghi:
Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
b) Kế toán ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147 - Hao mòn BĐS đầu tư – nếu có)
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá của BĐS đầu tư).
3.7. Kế toán cho thuê Bất động sản đầu tư
a) Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê Bất động sản đầu tư:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 511 - Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (5117).
b) Ghi nhận giá vốn Bất động sản đầu tư cho thuê
- Trường hợp đã tập hợp đủ giá vốn Bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán
Có TK 214 - Giá trị hao mòn lũy kế (2147)
Có các TK 111, 112, 331...
- Trường hợp chưa tập hợp đủ giá vốn của Bất động sản đầu tư do một phần dự án chưa hoàn thành (cho thuê cuốn chiếu), kế toán phải ước tính giá vốn cho thuê tương tự như phương pháp ước tính giá vốn khi bán thành phẩm bất động sản.
3.8. Kế toán chuyển BĐSĐT thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng:
a) Trường hợp BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
- Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐSĐT vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:
Nợ TK 156 - Hàng hoá (TK 1567 - Giá trị còn lại của BĐSĐT)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147) (số hao mòn luỹ kế - nếu có)
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (nguyên giá).
- Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:
Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…
- Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi:
Nợ TK 156 - Hàng hoá (1567)
Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang.
b) Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ các TK 211, 213
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư.
Đồng thời, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐSĐT (nếu có)
Có các TK 2141, 2143.
3.9. Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán không trích khấu hao mà thực hiện xác định tổn thất do giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá của hàng hóa bất động sản). Nếu khoản tổn thất được xác định đáng tin cậy, ghi:
Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư.
Nguồn: Dân Kế Toán tổng hợp
Tài liệu tham khảo:
- Thông tư 200/2014/TT-BTC ban hành ngày 22 tháng 12 năm 2014.
- http://www.thesaigontimes.vn/128765/Thong-tu-200-khong-chi-don-thuan-la-ke toan.html
- http://tienphongland.vn
- http://batdongsan.com.vn
- Điểm mới về ghi nhận doanh thu đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản - Ths. Dương thị thanh hiền
- Thông tư 78/2014/TT-BTC
- Thông tư 39/2014/TT-BTC
